купить гараж или арендовать

3 Март 2011 | Автор: admin

гаражДороговаты стали гаражи. Настолько, что уже не всегда мы видим смысл покупать его. Подчас оказывается, что новая машина стоит куда дешевле.
Но гараж не только дорог, он еще и дефицитен, если учесть, что нам нужен не абы какой, а рядом с жилищем, по крайней мере в своем районе. Тут и выясняется, что мест нет. Недостроенный многоэтажный комплекс уже раскуплен, зарешеченная парковка сомнительного статуса тоже занята под завязку. В такие-то времена плод особенно сладок. Под действием соблазна выгодным кажется любое, даже самое ненадежное предложение. А надо, напротив, сохранять трезвость. Иначе гараж обернется мышеловкой, и металлические ворота больно прищемят.
Основной вопрос, который должен нас интересовать: кто он, человек, собравшийся продать нам гараж? Не в том смысле, кто по гороскопу (хотя для успеха сделки и это знать недурно), а по своему статусу? Собственник или нет? Любое недвижимое имущество вместе со своим владельцем значится в едином государственном реестре Федеральной регистрационной службы. И есть только одна бумага, сообщающая об этом, – свидетельство о государственной регистрации. Кто бы ни продавал гараж, частник или юридическое лицо, оно должно располагать этим краеугольным документом.
Ясно, что мы имеем право на опасение: а вдруг свидетельство элементарно подделано? И потому стоит удостовериться в подлинности документа. Для этого мы отправимся в местное Управление ФРС и заполним заявление. Согласно статье 7 Закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», эта информация носит открытый характер. Приложив к заявлению ксерокопию паспорта и оплатив процедуру в Сбербанке, мы имеем право получить обобщенные сведения из государственного реестра в течение пяти дней. Обобщенные, но достаточно конкретные, чтобы убедиться: такой-то гараж действительно принадлежит (или не принадлежит) такому-то человеку, а его право продать свой гараж в настоящий момент ничем не обременено, то есть, не ограничено. Но единовременно мы можем запросить сведения только о конкретном, интересующем нас адресе. ФРС не даст постороннему информации по нескольким адресам. Это разумно, потому что в первом случае мы фактически спрашиваем: владеет ли такой-то этим объектом? А во втором случае интересуемся: «А какими объектами владеет такой-то человек?»
Другой необходимый документ – копия технического паспорта. Гараж в многоэтажном комплексе, отдельный металлический бокс, загон на открытой парковке – любое место, в котором стоит машина, должно обладать таким документом. Оригинал техпаспорта хранится в бюро технической инвентаризации (БТИ), а у владельца должна быть копия. Потерял копию? Пусть едет за новой. Без копии техпаспорта сделка не состоится. Федеральная регистрационная служба не то что не зарегистрирует права нового владельца, но даже не примет никаких документов.
И само собой разумеющаяся вещь – договор купли-продажи. Можно просто составить и подписать его, но куда лучше пойти к нотариусу. Документ, заверенный нотариусом, тяжелее обычной бумаги на весах богини с завязанными глазами. Если придется когда-нибудь взвесить.
Все эти документы, собранные в единую папку, следует отнести в Федеральную регистрационную службу. Они будут приняты, и через некоторое время право собственности на гараж перейдет к покупателю. Но случается, что помимо основных документов (свидетельство о регистрации, копия техпаспорта, договор купли-продажи), регистрационная служба требует дополнительные. Именно продавец гаража должен предоставить большую часть.
Есть еще один документ, но не для общего пакета. Место ему у покупателя гаража, в прикроватной тумбочке. Передав продавцу деньги, покупатель должен получить от него расписку – такая-то сумма была отдана и принята, претензий нет. Расписка не помешает, даже несмотря на то что цена уже указана в договоре купли-продажи. Лишнее подтверждение лишним никогда не бывает.
Но какая сумма будет указана в расписке? Вспомним, что подоходный налог, знаменитые 13%, не дают продавцу покоя. Точнее, не дает покоя перспектива их не платить. И, главное, это просто. Пишем в договоре купли-продажи не рыночную цену, а, скажем, инвентарную стоимость, определенную БТИ. На деле передаем в руки 500 тысяч рублей, а в договоре значится 150 тысяч. Пожалуйста, милое государство, бери 13 процентов с БТИ-шной суммы.
Но что выгодно продавцу, категорически невыгодно покупателю. Он отдал 500 тысяч под видом 150 тысяч. И не факт, что потом, если всплывут какие-то новые обстоятельства и сделка будет оспорена, он получит обратно свои полмиллиона рублей. О каком полумиллионе вообще идет речь, если в договоре значится 150 тысяч? А расписка? – напрашивается вопрос, ведь для подстраховки в расписке можно указать настоящую сумму. Но кто же поверит расписке, если она не согласуется с договором? Только близкий приятель, которому вы поведаете эту слезную историю. Для суда же расписка по сравнению с договором – документ ничтожный. Она имеет вес только тогда, когда подтверждает договор, поет с ним в унисон.
Подписывая договор с ложной суммой, продавец и покупатель должны иметь в виду еще одно обстоятельство. Пусть на фоне потерянных 350 тысяч оно кажется пустяковым, но все же. Вы занимаетесь уклонением от уплаты налогов. И в этом свете расписка с истинной суммой, а также автографами покупателя и продавца не только не принесет пользы, но может сыграть роль доноса, написанного на себя самого.
Гараж можно купить не только у владельца, но и у его доверенного лица. Оно узнается по самой доверенности или ее нотариально заверенной копии. Но при этом цепочка растягивается. Где тонко, там рвется, и лучше не связываться с тем, кто продает имущество от чужого имени. И люди бывают разные, и нотариусы. Поддельная доверенность не такая уж редкость.
Но если вас не отговорить от покупки, непременно убедитесь, что собственник: а) существует, б) владеет гаражом (есть свидетельство о регистрации), в) намерен его продать. Поставьте условие: пусть собственник лично приедет на заключение сделки, чтобы расписаться под договором. Последнее желательно, хотя отчасти делает лишним человека, имеющего доверенность. Его отстраняют от торжественного момента, оставив только черную предварительную работу – сбор документов от лица собственника.
Если собственность перешла по наследству или договору дарения в рамках семьи, акт налогом не облагается. Члены вашей семьи – это супруга (супруг), родители, дети, приемные дети, дедушка с бабушкой, внуки, родные братья и сестры, братья и сестры, имеющие одного с вами общего родителя. Здесь точка. Если дядя или двоюродный брат подарил или завещал вам автомобиль, вы должны отдать государству 13 процентов. Поэтому при наследовании и дарении, кроме стандартных документов (свидетельство о регистрации собственности, техпаспорт и т.д.), а также очевидных (завещание, свидетельство о смерти), нужны документы, доказывающие «безналоговую» степень родства: свидетельства о рождении, заключении брака, перемене фамилии.
Свое участие в ГСК тоже можно наследовать или дарить. Паенакопление – это имущество. Наследник пойдет к нотариусу. Нотариус составит специальный запрос в ГСК, и уже с этим запросом наследник отправится к руководству кооператива за необходимыми справками.
С наследством (но не дарением) есть тонкость. В статье 1149 Гражданского кодекса перечислены те, кто, независимо от завещания, имеет право на обязательную долю. Это «несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособный супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию». Согласно статье 1149, они имеют право не менее чем на половину доли, которая причиталась бы каждому из них, если бы завещания не было.
Часто говорят: «Я купил квартиру/гараж на стадии фундамента». Здесь беда не в том, что так говорят, а в том, что примерно так же и думают. «Купить на стадии фундамента» – оксюморон, совмещение несовместимого. Другие примеры оксюморона: «горячий снег», «сухая вода». Мы не можем купить объект, пока он не занесен в реестр Федеральной регистрационной службы. Не можем купить то, чего еще нет.
Договор, который мы заключаем с гаражно-строительным кооперативом (ГСК), не имеет ничего общего с договором купли-продажи. Единственное сходство: и там, и там фигурируют деньги. Пайщики, субинвесторы, дольщики (названий много) соединяют свои капиталы, чтобы сообща построить гараж. Заключают договор инвестирования, долевого участия (названий тоже много) и теперь вправе рассчитывать, что через несколько месяцев, кварталов, лет получат возможность оформить в собственность готовые гаражи.
Если достанет терпения прочитать договор, несколько страниц издевательски мелкого шрифта, можно ужаснуться написанному. Порой здесь ни слова нет о сроке завершения строительства, или указаны только ориентировочные пределы. Возможно, там сказано, что цена может «корректироваться» без согласия пайщика. Ясно, что в сочетании с первым условием смесь выходит гремучая: поскольку окончательные сроки неизвестны, деньги из нас можно тянуть вечно.
Нужно попросить у ГСК договор с компанией, которая будет возводить гаражи. И если он не заключен, стоит заволноваться. Нужно взглянуть на договор аренды земли. Существует ли он? И на какое время выдан? Будет обидно, если городские власти снесут комплекс лет через пять. Словам, что это только пока заключен на пять лет, а потом будет продлен до сорока девяти, можно верить или не верить. Это дело второе. А первое: инвестирование сомнительней купли-продажи, и, раскрывая кошелек, нужно знать, на что предстоит идти.
Беда в том, что закона, посвященного ГСК, нет. Некоторые правила кооперации и нормы Гражданского кодекса имеют отношения к этой области, но не могут прикрыть все бреши. Деятельность ГСК регламентируется уставом, который составлен больше по разумению, чем по закону. Любой договор (на покупку стиральной машины, дома, машины) сложно оспорить, после того как он подписан вашей рукой. А в случае с ГСК это трудно вдвойне: кабальные или нечеткие условия не противоречат закону.
Есть два вполне очевидных способа застраховаться от подобных проблем. Во-первых, показать договор инвестирования и устав ГСК своему адвокату. Во-вторых, выбрать крупную, зарекомендовавшую себя фирму. Фирма, которая много чего построила, продолжает строить, а значит, сбежать или обанкротиться не должна. Не то чтобы не может, а именно не должна.
Аренда гаража. Гараж зачастую дороже автомобиля, а аренда обходится в 2,5 – 8 тысяч рублей в месяц. Но здесь, как и в случае с покупкой, нужно убедиться, что перед вами собственник гаража. Ведь бывает иначе. Человек сам снимает гараж, который сдает в аренду. Просто сдает по более высокой цене. У него в городе десяток таких точек. На круг выходит, тем и живет. У такого человека снять гараж можно. Но в его договоре аренды должно быть указано, что он имеет право гараж сдавать. По умолчанию такие вещи не подразумеваются: право обозначено, значит, можно иметь с ним дело.
От вас требуется тем больше внимательности к документам арендодателя, чем больше денег вы отдаете вперед. А то явится настоящий собственник, выставит вас вместе с автомобилем из своего гаража, а вы уже расплатились за полгода вперед.
Один из важнейших документов – договор об аренде земли, на которой стоит гараж. Если вы покупаете гараж в ГСК, убедитесь, что такой договор у кооператива есть. Причем срок аренды должен исчисляться десятилетиями. Иначе через два-три года пайщиков могут попросить очистить место. То же самое касается покупки гаража. Желательно смотреть: сколько лет осталось до истечения договора аренды?
Но, с другой стороны, если аренда длилась долго, речь идет не об отдельном боксе, а целом комплексе, город в большинстве случаев идет навстречу. Аренду продлевают, а если гаражи сносят, их владельцам дают что-то взамен или возмещают потерю деньгами. Городу самому невыгодно, чтобы триста, пятьсот, полторы тысячи машин оказались на улице. Автомобили и без того опоясывают дома плотно набранным ожерельем. Судебные тяжбы, как правило, касаются тех парковок и гаражей, чей статус в принципе сомнителен. Если же за гараж платили лет 10–20, риск начисто лишиться его невелик.
Отсутствие договора аренды земли – вот главная причина гаражных трагедий. Купив гараж без этого договора, мы уподобимся владельцу «ракушки», установившему свой пенал во дворе. В случае чего аргументов нет, ракушке только и остается воспарить над грешной землей.
Официальное «жилье» для автомобилей дефицитно и дорого. Как следствие, во дворах возникают стихийные парковки и гаражи. Это может быть загон на три-четыре машины, устроенный тремя-четырьмя соседями, которые скинулись, навезли щебенки, поставили заборчик или столбы с цепочкой. Может появиться и нечто более глобальное – крытая парковка, зарешеченные боксы, но опять-таки без всякого договора аренды земли. Тот, кто построил это и распродал, был знаток человеческих душ. Он знал, что когда будет объявлена цена (всего 15–20 тысяч рублей за место), изголодавшиеся покупатели не спросят о документах.
В глубине души самозахватчик чувствует, что действует незаконно. Но, затосковав по гаражу, набирается храбрости. Готов ссориться за свое место с соседями, отстаивая территорию за цепочкой. Готов митинговать, если власти решат снести вполне основательный с виду гараж. Но не только в глубине души, а каждую минуту он должен помнить, что может произойти. Государство похоже на сытую кошку, которая только щурится на птицу, прыгающую по ее территории. Однако чуть кошка проголодается, сразу станет ясно, что все имущество птицы – ее птичьи права. Статья 222 ГК РФ сообщает, что постройка, созданная на земельном участке, не отведенном для этих целей в законном порядке, либо без получения необходимых разрешений или с нарушением строительных норм, не может считаться собственностью. Незаконное машиноместо будет стерто с лица земли, а мнимому хозяину могут прописать унизительную процедуру. Читаем в статье 222 ГК РФ: «самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет». Допустим, это будет вывоз щебенки, песка, демонтаж металлоконструкций, корчевание столбиков.
Теоретически самострой можно легализовать. Пункт 3 той же статьи 222 ГК РФ говорит, что «право собственности на самовольную постройку может быть признано судом». Однако в тех случаях, – оговаривается в кодексе, – когда право собственности на самовольную постройку не нарушает права и интересы других лиц. Там, где земля имеет собственника, эти права и интересы неизбежно нарушены. А в городе ничейной земли нет.
Но попытки «отжать» под шумок землю будут продолжаться, пока из-за дефицита и цены гаражи малодоступны. И обидно даже не то, что государство будет сносить самострой. Обидно другое: на этом безгаражье оно будет сносить его без всякого зазрения совести. По закону, который запрещает самозахват, но в котором нет такого понятия, как неотъемлемое право автомобилиста на покупку доступного гаража.
Михаил Фустачер (по материалам qr.ru)

Комментарии закрыты